Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования -

Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта. Рассмотрев структуру рынка недвижимости города и проведя анализ ближайшего окружения объекта оценки, можно делать выводы о том, какого типа недвижимость может быть востребована в зоне расположения объекта. Факторы, определяющие оптимальное использование земли: Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность; 3 финансовая обоснованность - подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли; 4 физическая пригодность участка - это перспектива создания улучшений - размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения; 7 максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций. Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов:

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли Анализ ННЭИ включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) Бизнес и экономика, менеджмент и маркетинг.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли При оценке земельного участка необходимо определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования ННЭИ , который определяется взаимодействием ряда факторов. Анализ ННЭИ подразумевает исследование альтернативных вариантов использования земельного участка и выбор оптимального, при этом учитывается перспективность местоположения состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т.

При оценке стоимости объекта, который состоит из земельного участка и построек на нем, большое значение придается анализу ННЭИ 1 предположительного вакантного земельного участка; 2 земельного участка с имеющимися улучшениями. Анализ предположительного вакантного земельного участка — это важный этап при определении его стоимости. Он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Наиболее доходное и вероятное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть экономически эффективными и законными. Факторы, определяющие оптимальное использование земли: Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность; 3 финансовая обоснованность — подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка.

Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли; 4 физическая пригодность участка — это перспектива создания улучшений — размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения; 7 максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Санкт-Петербург О принципе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки При определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых озабочен возможностью получения предельно высокой выгоды от сделки с этим объектом см. Максимально высокая выгода ассоциируется: В связи с этим принцип наилучшего и наиболее эффективного использования ННЭИ объекта оценки считается ключевым и необходимость учета его в процедурах оценки не подвергается сомнению.

Автор статьи [2] и некоторые участники ее обсуждения на форуме .

Анализ ННЭИ объекта оценки проводится оценщиком в два этапа: Бизнес- план то основополагающий документ для начала реализации любой.

В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки". Являясь участниками гражданского оборота, земельные участки становятся объектами оценки. Одно из требований стандартов оценки - анализ и установление наиболее эффективного использования далее - НЭИ имущества см.

Это требование содержится и в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков. Проводя анализ НЭИ, оценщик рассматривает четыре критерия: Такой анализ должен проводиться именно в указанной последовательности, потому что каждый следующий критерий сужает область применения предыдущего. В силу своей юридической безграмотности большинство оценщиков относятся к анализу НЭИ весьма формально.

НЭИ анализ

Маркетинговое исследование рынка недвижимости В этом разделе анализируется рынок недвижимости по объектам различного функционального назначения в том числе и описание конкурентной среды и собирается информация по всем объектам, находящимся в окружении участка и влияющим на него. Вся информация систематизируется и распределяется по категориям. Поднимается информация по строящимся объектам, разбираются планы развития района. Основная цель этих исследований — выявление наиболее востребованного сегмента рынка недвижимости, определение конкурентов их сильных и слабых сторон , определение объема рынка, ставок аренды, прогнозирование развития ситуации в конкретном районе.

Предварительная концепция развития объекта недвижимости 3.

Доходность бизнеса — это результат действия четырех факторов . При определении стоимости бизнеса принцип ННЭИ применяется, если оценка.

Технология оценки, применяемые подходы Оценка объектов недвижимого имущества предусматривает использование трех подходов для расчета их стоимости, которые традиционно установились практикой независимой оценки и которые вошли в Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимости: Оценщик может не использовать некоторые подходы, но в этом случае Оценщик должен обосновать отказ от использования того или иного подхода. В настоящем Отчете при оценке стоимости объекта оценки Оценщиком был использован сравнительный подход.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Стоимость строительства аналогичных объектов не является основным ценообразующим параметром на рынке недвижимости, так как представляет собой лишь долю в рыночной стоимости, величина которой зачастую в большей степени зависит от других экономических факторов баланса спроса и предложения, местоположения, условий и времени продажи, физических характеристик и т.

Объект оценки представляет собой помещения. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах строительство здания , приходящейся на оцениваемый объект, затратный подход не применялся. Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Ваш -адрес н.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка.

Определение стоимости технологии как основы бизнеса. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования применяется из тех.

Отчет об оценке квартиры - часть 3 из 4 4. Заключение о наилучшем использовании и наиболее эффективном использовании отражает позицию Оценщика в отношении наилучшего использования объекта недвижимости, исходя из анализа состояния рынка и свойств самого объекта недвижимости. Физическая и финансовая осуществимость: Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, способствует определению того использования, которое, согласно прогнозам, даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал.

Типичными вариантами использования недвижимости могут служить следующие альтернативы: Продолжение использования в таком состоянии, в каком находится сейчас. Предполагаем, что все три варианта юридически допустимы и физически возможны. Тогда, финансовая целесообразность заключается в том, что результат должен обеспечить доход, равный или больший, по сравнению с той суммой, которая необходима для покрытия операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат.

Вдобавок, использование должно быть максимально продуктивным, или тем использованием, которое обеспечивает наивысшую стоимость, согласующуюся со ставкой дохода, гарантированной рынком для этого типа использования. По мнению Оценщика, в настоящее время снос рассматриваемого жилого здания нецелесообразен. Реконструкция и капитальный ремонт: Поэтому, проведение реконструкции и капитального ремонта не является наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта.

Что влияет на стоимость имущества: четыре группы принципов оценки

Запросы на покупку в зависимости от бюджета Источник: Запросы на покупку в зависимости от площади Источник: Если в г. Эти данные подтверждают тот факт, что московский рынок офисных помещений постепенно приближается к точке равновесия, где уровень спроса соответствует уровню предложения. Арендные ставки по лучшим офисам останутся на прежнем уровне, либо незначительно увеличатся, поскольку предложение лучших офисов по-прежнему ограничено.

Средний уровень арендных ставок вкл.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, способствует определению того . Бизнес-центры класс А, В . 13%. 12%.

То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным использованием. Вот на этом этапе у оценщиков начинаются основные трудности, так как здесь начинаются вопросы методология оценки, а как известно, в МСО вопросы методологии не рассматриваются.

Современные издания по оценке недвижимости также не дают ответа на этот вопрос, продолжая на различные лады повторять известные положения учебников х годов. В свою очередь в практических оценках продолжается практика замены этого важнейшего этапа оценки ссылками на собственное мнение в обоснование, как правило, существующего использования объекта недвижимости. Однако в связи с переходом нашего рынка недвижимости на новую стадию развития этого становится явно недостаточно.

Однако властными структурами в последнее время проведена определенная работа, направленная на формирование цивилизованного рынка недвижимости, и не учитывать эти изменения профессиональный оценщик недвижимости не имеет права. Речь в первую очередь идет о градостроительном зонировании городов. Когда отсутствует зонирование, то невозможно при определении НЭИ оценить юридическую допустимость строительства на выбранном участке земли объектов различного назначения.

В предыдущие годы разрешение использования земли для девелопмента давали чиновники на основании своих планов. Зонирование же территорий предполагает законодательно установленные различные виды использования земельных участков, в пределах которых девелопер сам определяет объект для строительства, исходя из экономической эффективности планируемого проекта.

Оценщик недвижимости при анализе НЭИ также должен провести ту же работу, а для этого он должен знать законодательство в области градостроительной деятельности и владеть методами экономического анализа девелоперской деятельности.

Четыре группы принципов оценки имущества

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является результатом анализа принципов оценки, напрямую обусловленных действием рыночной среды. Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях совершенного рынка.

Если рынок предлагает незначительное число прибыльных предприятий, то есть спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость.

Отметим встречавшиеся в практике оценки бизнеса потенциально анализа с целью выбора варианта ННЭИ при оценке бизнеса предстоит уделять.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании. Результатом анализа ННЭИ является выбор одного основного варианта застройки, который обеспечит наибольшее увеличение рыночной стоимости недвижимого имущества.

По результатам анализа ННЭИ дается ответ на следующие вопросы список может быть сокращен или расширен, в зависимости от целей выполнения анализа: Каково правовое обеспечение возможных вариантов застройки земельных участков? Что технически возможно и целесообразно разместить на предлагаемой территории?

Методы выбора наиболее эффективного использования объектов недвижимости

Принцип наиболее эффективного использования. Принцип наиболее эффективного использования занимает особое место в ряду всех принципов оценки недвижимости. Наиболее эффективное использование НЭИ представляет собой наиболее вероятное использование объекта недвижимости, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость.

Принцип наиболее эффективного использования является главным, основополагающим принципом оценки рыночной стоимости как стоимости в обмене. Из определения следует, что в процессе анализа наиболее эффективного использования последовательно рассматриваются следующие критерии: Физическая осуществимость — возможность застройки свободного земельного участка или реконструкции существующих улучшений с использованием современных технологий строительства в приемлемые сроки и с приемлемым качеством.

Сокращение «анализ ННЭИ» сегодня прочно вошло в практику оценки. ценообразования при оценке недвижимости и бизнеса «Проблемы и.

Спроса и предложения соответствия, регрессии, прогрессии Экономического разделения Синтез предыдущих трех групп принципов 1. Принципы оценки, отражающие компоненты объекта Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Улучшения следует производить в разумных пределах, так как произведенные затраты на добавление дополнительного элемента вклада могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта.

Доходность бизнеса — это результат действия четырех факторов производства: Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

При оценке бизнеса необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение его стоимости, например: Так как земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику.

Отчет об оценке квартиры - часть 3 из 4

Слушателям, успешно освоившим программу, выдается удостоверение установленного образца о повышении квалификации. Семинар - тренинг Управление рисками при оценке активов и бизнеса Руководитель семинара: Основы теории управления рисками в оценочной деятельности Виды рисков, подлежащих учету при оценке активов и бизнеса, функций управления рисками, их представительство в алгоритмах оценки и консалтинга.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта принципа ННЭИ в оценке), затем для движимого имущества и бизнеса.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально-продуктивное использование называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости НиНЭИН. НиНЭИН — это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое: Анализ НиНЭИН выполняется, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для участка земли с существующими улучшениями.

Существуют следующие основные причины для определения НиНЭИ участка земли, как незастроенного: Анализ НиНЭИ застроенного участка делается по двум причинам: Существуют 2 основных варианта использования участка земли как незастроенного:

Быстро окупаемое оборудование для малого бизнеса в гараже